個人宅の庭先など空いている土地を活用して駐車場経営をしたい。そう思っても、何からスタートすればいいのか、届け出などは必要なのか、借り手はいるのか、などなどわからないことがいろいろあって不安ですよね。
まずは実際に駐車場を経営している方がの事例から見ていきましょう。
駐車場の個人経営事例
広めの土地を多数所有 駐車場として手広く経営【Aさんの駐車場経営事例】
車が30台～40台ほど駐車できる広めの土地を近隣数カ所に所有しているAさん。
街の中心部にほど近く駐車場の需要も多い場所。
近隣にはマンションやアパートなども多く、そういった業者からの勧誘も多数あるものの建物を建てると管理費用なども掛かることを考えて全て駐車場として管理も含め個人で経営している。
集客は設置している看板のみで不動産業者に依頼することもない。
多数区画があるので空きが出ることもあるが、１台につき毎月１万円以上の料金で貸し出しており収入は安定している。
契約から解約までの対応も自分でしており、中にはトラブルを起こすような利用者もいるが、全て自分で対応をして解決している。
すでに定年しており対応する時間もあるので、日頃から巡回してきれいに清掃したり、契約を交わす際に注意事項を伝えるなどしてトラブルが発生しないように心がけている。
立地がいい分、固定資産税も高いが、個人で経費を掛けずにできる月極駐車場は効率がいい。
古くなった家を取り壊し空いた敷地を駐車場に【Bさんの駐車場経営事例】
老朽化した家に一人暮らしをしていたBさん。
利便性を考えてマンションに入居することにして家は取り壊し。
アパートなど資金をかけることは避けたかったので、月極駐車場として不動産会社に経営を委託することにした。
立地的にはそれほど需要が見込める場所ではないので料金設定は低め。最初はあまり借り手がなく空車状態が続いたが、次第に借り手が増えていき、今では10台ほどの駐車スペースがほぼ埋まっている。
不動産会社に管理を任せているので、自分は何もせずに毎月の不動産会社からの報告書に目を通すだけで気軽に駐車場経営ができている。
固定資産税を支払って少し手元に残る程度だが空き地のまま放置しているより良い環境を保てるので安心している。
狭い土地でも軽自動車専用で貸し出し【Cさんの駐車場経営事例】
近隣に駐車場のないアパートやマンション、会社などが多くあり、月極駐車場の需要が見込める立地で車が数台置けるスペースがあるCさん。
やや狭めのスペースのため、軽自動車のみという限定で近隣相場より少し安めの金額で貸し出すことにした。
空車ができたら駐車場区画に空車と書いた看板を出し、電話番号を書いておけばすぐに借り手が見つかる状況。時に賃料が遅れる人もいるが、大きなトラブルはなく経営できている。
すでに年金生活なのでわずかでもこうした副収入があるのは助かる。
新築時に貸し出すための駐車場区画を確保【Dさんの駐車場経営事例】
自宅の新築建て替え工事の際に空いたスペースを庭ではなく月極で貸すための駐車場区画としたDさん。
自分が駐車するスペースももちろん確保したうえで、さらに3台ほどの貸しスペースとした。
まだ仕事はしているが、これから先家のローンを払っていく際に少しでもプラスになる要素があればと考えてスペースを設けた。
立地としては周辺にもいくつか駐車場があるが、Dさんのお宅は道路に面していて出入りもしやすい場所に設置したため他の駐車場より停めやすく常に満車状態。
新築時にこうしたプランを立てたことで、毎月の支払いにもプラスになり、借り手にも喜んでもらえて正解だった。
これらの事例はいずれも個人で駐車場経営をしている方々です。
Bさんのケースでは、管理を不動産会社に任せていますが、基本的には自分で土地を持っていれば、自分で駐車場経営を始めることができます。
駐車場の個人経営 自分でやること
自分で経営をする際に必要なのは、
- 駐車場区画の整備
- 駐車場の管理
- 看板等の設置
- 契約書の作成
- 契約の取り交わし
- 駐車場料金の管理
といったことが必要になってきます。
駐車場区画の整備
駐車場で貸し出すなら区画の整備は、必須ですね。
区画がわからなければトラブルになってしまいます。
利用者にわかりやすい区画の線引や区画番号等の表示が必要です。
現地でここがあなたの区画です、と説明できるのであれば一番いいのですが、電話などで確認する際に双方に勘違いなどがあってはトラブルになります。区画は明確にわかるようにしておきましょう。
敷地は砂利や土のままでも駐車場とすることはできますが、やはり舗装してある駐車場の方が人気が高いですし、駐車場料金も高めに設定できます。条件が悪ければ、その分値段を下げなければ借り手は他へ行ってしまいますし、人気のない駐車場ということになってしまってはもったいないですね。
土地を舗装して、利用しやすい区画サイズで設計をして、明確なラインを引くことで快適な駐車場にすることができます。
駐車場といっても、ラインが消えたり、砂利が減ったりといった場合には定期的なメンテナンスが必要です。
駐車場の管理
駐車場の管理も同じです。
いつもゴミが散らかっているような駐車場にはゴミが集まりやすくなりますし、環境が悪い場所に大切な車を駐車したいと思わないでしょう。定期的に巡回して美観を保つことも大事なのです。
必要があれば防犯カメラなどの設置も検討するといいでしょう。防犯などにも対応していれば、利用者にとっては安全性の高い駐車場であるという付加価値にもなります。
駐車場の看板等の設置
個人で駐車場を経営する際には、簡単なものでも看板など表示がなければ集客ができません。
最低限、電話番号だけでもわかれば、駐車場を探している方の目につきます。
電話で対応する際には、区画などわかりやすくしておくと便利です。
自分で看板などを設置する方法の他に、駐車場の募集だけ不動産業者に依頼するという方法もあります。
日頃の管理は自分で、募集は空いたときだけ不動産業者に依頼するのです。不動産業者は仲介手数料をもらうことで利益を得られます。
近隣のアパート・マンションの賃貸管理をしている不動産業者に声を掛けておけば、近隣駐車場として紹介してもらえる機会も増えます。
駐車場の管理を不動産業者に依頼しておけば、現地にその不動産会社の看板などを設置したり、ネットで集客するといった対応もしてもらえます。
駐車場 契約書の作成
駐車場を貸すのは簡単ですが、契約をする際にはやはり書面で双方の確認をしておくことが大事です。
契約期間がいつからいつまでなのか、更新はどうするか、滞納が発生したらどうなるか、事故が合った場合の責任の所在等々、こうしたことをしっかりと明確にしておかなければ、トラブルも発生しやすく解決も難しくなってしまいます。
不動産業者に管理を依頼する場合、契約のみ窓口となってもらう場合には、契約書の取り交わしも不動産業者が行ってくれますので、伝えておきたい注意事項などは事前に伝えておきましょう。契約書に追記することも可能です。
例えば雪かきは自分で、といったような文言を入れることも可能です。こうした注意事項は契約時にしっかりと伝えておくことがトラブル回避の大前提です。
駐車場料金の管理
個人で駐車場経営するとき一番大事なのはやはり駐車場料金の徴収ですよね。
毎月振込みをするのか、持参してもらうのか、しっかりと取り決めをして徴収ができない場合などの対応も考えておく必要があります。
中には滞納をする利用者もいますので、遅れたら連絡をしてすぐに支払ってもらうように依頼する必要があります。
延滞すればするほど支払いは困難になりますから、早いうちに対処することが大事です。
ズルズルと滞納したまま駐車場区画だけ使い続けるなどといったことのないようにしたいところです。
駐車場の個人経営で困るのはこういったところです。
こうしたトラブルに自分で対処できない、したくない場合は管理を不動産会社に任せるのがベスト。できれば駐車場の近くにある不動産業者に管理を頼みたいところです。
駐車場の場合、管理料は3～5％、アパートなどの管理料よりは安く対応してもらえるでしょう。
ただし、これは業者によって大きく変わることもあるので、いくつかの業者に管理手数料とその管理内容などについて確認してから比較検討することをおすすめします。
中には10％などの手数料がかかる業者もありますので、どういった内容でその手数料なのか確認しておかないと後々トラブルになる可能性もあります。
例えば、雑草が生えてきた場合などは、その旨の報告があり、草刈りの料金を支払ってそのまま依頼するか、自分でやるかどちらかといったことになります。不動産業者に依頼すれば、不動産業者も手配などの手数料を上乗せする場合があり、やや割高の料金で請求されることもあるので事前に確認しておきましょう。
駐車場は届け出が必要？
駐車場法（第12条）にて、
都市計画区域内において、規模が５００㎡以上の路外駐車場を設置しようとする場合は、
あらかじめ、路外駐車場の位置、規模、構造、設備その他必要な事項を知事等に届出しな
ければならない。また、届出事項を変更しようとする場合も同様である。
とあります。
都市計画区域外、また都市計画域内であっても500㎡以下の駐車場であれば、届け出などの必要はありません。500㎡というと約150坪ですから、個人宅の一部を貸す場合にはほぼ対象外でしょう。
ただし、立体駐車場や屋根付きなど建築物となる駐車場の場合はこの限りではありませんので、地域の条例など確認しましょう。
さいごに
駐車場経営を個人で、というのは全て自分で対応できれば可能です。
ただし、トラブルゼロというのも難しいので、トラブルが置きないように先手で手を打っておくことも大事です。
駐車場経営を成功させるためには、時に不動産業者の知恵や力を借りることもあるので、いずれにしても、良い不動産業者さんと繋がっていることは大事ですね。
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